선요약 : 오메가헬스케어인베스터스 Omega Healthcare Investors (티커:OHI)는 베이비 붐 세대가 은퇴함에 따라 긍정적인 장기 전망을 가진 최고의 전문 요양간호 시설 리츠(REIT)다. 오메가헬스케어인베스터스는 단기 운영 문제에 직면해 있지만, 든든한 대차 대조표를 가지고 있다. 또한, 낮은 P/AFFO 비율과 높은 배당수익률로 거래되고 있다.
Omega Healthcare Investors, Inc.(NYSE:OHI)는 현재 세일중입니다.
이 주식은 9.3%의 배당수익률을 제공하고 52주 최저가 주변에서 거래되며 2021e 8.4 P/AFFO 비율을 가지고 있습니다.
적시에 임대료를 지불하지 못하는 운영자들이 OHI에 대한 위험이지만, 배당을 위협할정도는 안 되는 위험입니다.
Omega Healthcare Investors는 거의 30년 동안 존재해 왔으며 시장에서 가장 잘 알려진 의료 REIT 중 하나입니다.
Omega Healthcare Investors는 1992년에 설립되었으며, 이후 시가 총액이 66억 달러인 미국 최대 의료 REIT 중 하나로 성장했습니다.
미국과 영국의 전문요양시설(SNF)에 중점을 둔 오메가 헬스케어 인베스터스는 세계에서 가장 빠른 고령화 국가에서 10년에 걸친 고령화 추세의 혜택을 누릴 수 있는 위치에 있습니다.
헬스케어 리츠는 952개 시설, 총 병상 수 96,082개(판매용으로 지정된 시설 제외)를 포함하는 대규모 부동산 포트폴리오를 보유하고 있습니다.
자산 가치를 기준으로 오메가의 78%는 전문 간호 시설이고 나머지 22%는 노인 주택입니다.
숙련 간호와 노인 주택의 주요 차이점은 후자의 경우 거주자가 여전히 대부분 독립적으로 생활할 수 있는, 반면 숙련 간호에서는 지속적인 감독이 필요하다는 것입니다.
미국의 베이비 붐 세대는 의료 산업의 부동산 투자자와 운영자에게 큰 기회를 제공하고 있습니다.
오늘날 미국 인구의 17%가 65세 이상이며, 이 비율은 향후 20년 동안 꾸준히 증가할 것입니다.
2040년까지 65세 이상 인구는 현재보다 약 2,500만 명이 더 많아, 오메가 헬스케어 투자자와 운영자에게 지속적인 성장의 기회를 제공합니다.
SNF 산업에 대한 시장 전망은 낙관적이지는 않더라도 긍정적입니다.
베이비 붐 세대 퇴직 인구의 예상되는 증가는 SNF의 점유율을 증가시킬 것이며, 수요는 향후 20년 동안 공급을 초과할 것으로 예상됩니다.
SNF의 점유율은 2040년까지 수용 능력보다 30% 이상 증가할 것으로 예상됩니다.
계약 및 운영자 기반
Omega Healthcare Investors는 전문 운영자가 운영하는 부동산 자산에만 투자합니다.
이 운영자는 OmegaHealthcare 투자자로부터 부동산을 임대하고 반복적으로 임대 비용을 지불하여 REIT에 대한 현금 흐름을 반복적으로 생성합니다.
Omega는 이러한 계약을 'triple-net leases'로 구성하여, 자산 관리의 부담을 부동산 시설을 실제로 점유하는 운영자에게 전가합니다.
Triple-net 리스는 운영자가 재산 보험, 세금 및 유지 보수 작업과 관련된 비용과 같은 비용을 충당하도록 요구하는 조건을 정의합니다.
Omega의 임대에는 고정 요율의 임대료 에스컬레이터도 포함되어 있어, Omega의 부동산 포트폴리오에서 발생하는 임대 수입이 매년 증가하고 있습니다.
REIT의 주요 취약점은 운영자 기반입니다.
최근에 제공된 업데이트에서 REIT는 3Q21 계약상 임대료 및 모기지 이자(연간)의 약 8.7%를 담당하는 운영자가 적시에 지불하지 않았다고 말했습니다.
수익 발표 중에 경영진은 추가 운영자가 10월 임대료를 지불하지 못했다고 밝혔습니다. 이 운영자는 Omega의 3Q21 예상 임대료 및 모기지 이자의 3.7%를 나타냅니다. 운영자는 COVID-19의 영향과 인력 부족으로 인해 계속 어려움을 겪고 있습니다.
그러나 운영자가 지불을 중단한다고해서 Omega가 돈을 잃는 것은 아닙니다.
계약은 종종 신용장 및 기타 형태의 담보로 보장되며 Omega와 같은 부동산 소유자는 현금 흐름 문제 없이 항상 자산을 보다 유동적인 운영자에게 이전할 수 있습니다.
운영자 불이행과 관련된 수익 위험은 Omega의 핵심 과제이며 이번 주 OHI를 52주 최저치로 만든 것은 바로 이 문제입니다.
Omega의 운영자 구조는 다양하지만 지불 지연 및 채무 불이행이 때때로 발생합니다.
Omega의 가장 큰 운영자는 10%의 수익 지분을 보유한 Ciena입니다.
상위 10개 사업자의 총 수익 지분은 60%입니다.
실패한 운영자는Omega Healthcare Investors의 수익, 수입 및 현금 흐름을 낮출 가능성이 있으며 투자자의 관점에서 추가 운영자가 제 시간에 지불하지 못하면 부정적일 수 있습니다.
REIT는 아직 불안정한 기반이 아니지만, 운영자 구조와 관련된 위험은 잠재적인 현금 흐름 위험을 나타냅니다.
임대는 재구성되고 포트폴리오는 전환될 수 있지만 더 큰 운영자가 실패할 경우 OHI는 배당금을 충당하지 못할 수 있습니다.
따라서 OHI를 보유하고 매수하려는 사람은 REIT 운영자에게 무슨 일이 일어나고 있는지 주의를 기울여야 합니다.
대차 대조표 및 유동성
운영자가 지불을 중단하면 일반적으로 유동성 문제가 발생합니다.
그러나 Omega Healthcare Investors의 경우 유동성 문제가 과장될 수 있습니다.
그들은 1억 달러 이상의 대차 대조표 유동성과 15억 달러의 총 유동성(신용 시설 포함)으로 통제되고 있는 것으로 보입니다.
또한 OHI는 2023년까지 재융자 압력이 없다는 점을 지적할 가치가 있습니다.
배당성향 80%
REIT는 조정 운영 자금(AFFO) 및 분배 가능 자금(FAD)과 같은 지표를 기반으로 평가됩니다.
이 수치는 REIT에서 제공한 보충 수치이며 재무 성과에 대한 추가 정보를 제공하기 위한 것입니다.
AFFO는 비현금 스톡 기반 보상과 인수 관련 비용 및 신용 손실과 같은 기타 수익 및 비용 포지션의 영향을 상쇄합니다.
AFFO를 기반으로 한 OHI의 지불 비율은 작년에 약 80%였습니다.
매력적인 AFFO 비율
OHI의 현재 가격인 $28.65를 사용하여 Omega Healthcare Investors는 2021eP/AFFO 비율이 8.4이고 2022e P/AFFO 비율이 8.2입니다.
이는 투자자가 주당 연간 조정 현금 흐름의 8배를 지불한다는 것을 의미합니다.
오메가의 배당성향은 2020년과 2021년 약 80%로 0.67달러의 배당금을 유지할 수 있음을 시사한다.
일부 운영자는 유동성 위기에 직면하고 있기 때문에 현시점에서 인상은 불가능합니다.
더 많은 사업자가 임대료 지불을 중단하지 않는 한 오메가의 지불금 비율은 약 80-85%를 유지해야 합니다.
결론
예상되는 베이비 붐 세대의 은퇴 물결은 헬스케어와 SNF REIT의 근본적인 사례가 됩니다.
OHI의 운영자 상황은 상황이 상당히 악화되지 않는 한 배당금에 위협이 되지 않습니다.
P/AFFO 비율은 1년 최저치인 약 8.4이며 주식이 지불하는 9.7%의 배당수익률은 매력적입니다.
향후 2년 동안 80%-85%(예상)의 배당률로 배당금이 증가하지 않을 수 있지만 지속되어야 합니다.
#자료출처 : omegahealthcareinvestors & seekingalpha
오메가헬스케어인베스터스(티커:OHI) 배당정보요약
| 배당락일 | 배당지급일 | 배당금 |
| 2021.11.04 | 2021.11.15 | $0.67 |
| 2021.07.30 | 2021.08.13 | $0.67 |
| 2021.04.30 | 2021.05.17 | $0.67 |
| 2021.02.05 | 2021.02.16 | $0.67 |
| 2020.10.30 | 2020.11.16 | $0.67 |
| 2020.07.30 | 2020.08.14 | $0.67 |
| 2020.04.29 | 2020.05.15 | $0.67 |
| 2020.01.30 | 2020.02.14 | $0.67 |
| 2019.10.30 | 2019.11.15 | $0.67 |
| 2019.07.30 | 2019.08.15 | $0.66 |
| 2019.04.29 | 2019.05.15 | $0.66 |
| 2019.01.30 | 2019.02.15 | $0.66 |
# 반박시 선생님 의견이 맞습니다.
# 본 글은 주식의 매수, 매도 추천글이 아닙니다. 따라서, 본 글에서 거론된 주식의 매수, 매도는 투자자 본인의 판단이며, 그 결과 또한 투자자 본인의 책임입니다.
# Disclaimer: The information contained herein is for informational purposes only. Nothing in this article should be taken as a solicitation to purchase or sell securities.
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