사이먼프로퍼티그룹(SPG)정보_미국주식x미국개미

 

 

선요약 : 비록 사회적 거리 두기에 의해 야기된 리스크가 만만치 않지만, 최근의 소매업 추세는 고무적이며, 이것은 사이먼프로퍼티그룹 Simonpropertygroup(SPG)가 임대료 징수 속도를 높이는 데 도움이 될 것이다. 배당금은 강력한 대차대조표에 의해 뒷받침되며, 현재의 가치 평가 배수와 소매 추세를 바탕으로 상당한 장기 가격 절상이 달성될 수 있다고 믿는 이유가 있다. 장기적인 투자자라면, 사이먼 프로퍼티 그룹의 주식은 포트폴리오에 고려해 볼 가치가 있다.

 

 

리테일 리츠는 COVID-19의 폐쇄 기간 동안 가장 큰 타격을 받은 종목 중 하나였으며 우량주 사이먼 프로퍼티 그룹은 타격을 면하지 못했다. 또한, SPG의 배당금이 크게 줄면서 주가가 크게 떨어졌다.

리테일 리츠는 COVID-19가 폐쇄되는 동안 가장 큰 타격을 받은 종목 중 하나였으며, 우량주 사이먼 프로퍼티 그룹(NYSE:SPG)도 마찬가지였다.

배당금도 크게 줄었고, 주가도 크게 떨어졌다. 게다가 이전 타우브만 센터(NYSE:TCO) 거래, 최근의 소매점 매수, 그리고 아마존닷컴(AMZN)과의 거래 루머는 문제를 더욱 복잡하게 만든다.

사업의 건전성, 평가, 리스크, 배당 안전성 등을 검토하고, 장기적이고 소득중점적인 투자자라면 SPG가 고려할 만한 가치가 있는지에 대해 생각해보려고 한다.

사이먼 프로퍼티 그룹(Simon Property Group, Inc.)은 최고급 쇼핑, 식당, 엔터테인먼트 및 복합 이용 목적지를 소유하고 개발 및 관리하는 고급 쇼핑몰 중심의 소매 리츠다. 

이 회사의 포트폴리오는 북미, 아시아, 유럽에 걸쳐 지리적으로 다양하며, 1억 9100만 평방피트로 구성된 235개의 부동산으로 구성되어 있다. 

SPG는 204개(몰 99개, 프리미엄 아울렛 69개, 밀 14개, 라이프스타일 센터 4개, 기타 18개)의 부동산을 보유한 미국 최대 프리미엄몰 소유주다.

국제적으로 이 회사는 아시아, 유럽, 캐나다에 위치한 31개의 프리미엄 아울렛과 디자이너 아울렛 부동산을 소유하고 있다.

SPG는 또 유럽 15개국에 쇼핑센터를 소유하고 있는 파리에 본사를 둔 부동산회사인 클리에피에르 SA의 지분 22.4%를 보유하고 있다.

참고로 2020년 6월 30일에 종료된 6개월 동안의 순영업이익에 대한 분류는 다음과 같다.

 

자산 타입별 순익

주(state)별 순이익

 

 

미국 부동산 최저임대료의 3.5% 이상을 단일 세입자가 차지하지 않는 등 SPG의 입주 기반도 고도로 다양화돼 있다. 

더 갭(The Gap, Inc., NYSE:GPS)은 SPG의 단일 최대 테넌트로, 아래 표에서 보면, 전체 2.1%, 총 기본 임대 수익의 3.5%를 차지한다.

 

 

2분기에 거의 10,500일의 쇼핑 일수가 손실되는 등 (2분기의 보충 데이터에 따르면) COVID-19와 관련된 모든 어려움에도 불구하고, 회사의 프리미엄 소매 포트폴리오의 탄력성은 상황을 잘 관리하고 수익을 창출하는 데 도움이 되었다.

2분기 매출은 11억 달러로 24% 감소했고, FFO는 7억 4650만 달러 또는 주당 2.12달러로 전년보다 30% 감소했으며, NOI는 12억 달러로 전년보다 3억1500만 달러 감소했다.

NOI는 임대수익 감소, 임대료 감면, 임차인 파산, 그리고 상각으로 인해 회사가 2분기-20분기에 취한 2억1,500만 달러의 타격으로 인해 상당한 영향을 받았다.

상가 및 프리미엄 아울렛 점주는 입주자 부도와 특화 임대활동 감소로 영향을 받아 2분기 말 92.9%를 기록, SPG의 과거 점용률과 크게 다르지 않다. 

평균 최저 임대료는 2.8% 오른 56.02달러를 기록했고, 임대 스프레드는 2020년 6월 이후 12개월 동안 보합세를 보였다.

주경제가 다시 개방되기 시작하면서, SPG의 미국 소매업 부동산에 걸쳐 오픈하는 세입자 비율은 2020년 8월 7일 현재 91%(5월 중순 ~ 50%)로 가속화되었다. 

나머지 9%의 절반 이상이 정부 제한으로 인해 휴업 상태에 머물렀다. 

고무적으로 다수의 SPG의 소매점 입주자들은 소비자들이 예상보다 빨리 돌아오고 있으며 판매량은 전년 대비 80% 이상이라고 말했다. 

국제적으로 모든 SPG의 디자이너와 프리미엄 아울렛이 문을 열었고, 이전 연도의 약 90%의 볼륨으로 운영되고 있다.

이번 재개관으로 현금임대료 징수도 4월과 5월 청구된 계약임대료의 51%에서 6월 ~69%, 7월 ~73%로 급증했다.

2분기 임대료의 약 15-20%가 미수금 또는 서면 또는 예약되었고, 28-30%의 임대료 지불이 여전히 협상 중이거나 소송 중인 것을 주목하는데,

여기에는 최대 임대인인 갭으로부터 6천 6백만 달러의 임대료가 청구되고 있다.

협상이나 소송의 부정적인 결과가 회사의 현금흐름에 먹칠을 할 수 있지만, 회사는 대부분의 현금흐름에 대해 거래를 할 자신이 있다.

SPG의 상가 세입자들은 감소하는 임대료 이연 요청에 의해 제안된 대로 회복의 길을 걷고 있는데, 이는 앞으로 몇 달 안에 임대료 이연으로 인한 역풍이 덜할 것임을 암시한다.

앞으로, 추가적인 셧다운 조치가 부과되지 않는다면 임대료 징수가 +85%로 더 가속화되어야 한다고 생각한다.

SPG와 같은 고품질 REIT 대차대조표는 일반적으로 고품질 특성이 뒷받침되는 경향이 있다.

SPG는 대차대조표에 지리적으로 다양하고 고품질의 원가의 투자부동산(감가상각순)이 약 236억 달러에 달한다.

게다가 이 회사의 대차대조표는 대유행으로 인한 부정적인 전망 속에 높은 평가를 받고 있다. 

SPG에게 소매 부문의 불확실성과 파산에도 불구하고 강력한 유동성 위치를 유지할 수 있는 주요 혜택을 제공한다.

 

 

SPG의 유동성 지위는 2020년 6월 30일 현재 85억달러를 마음대로 쓸 수 있을 정도로 견조한 상태로, 현금 3.6달러(공동기업 현금 분담 포함), 가용 신용시설 49억달러와 차입능력 등으로 구성되어 있다. 

또한 SPG는 15억 달러의 순 세입 채권과 대차대조표상 누적 수익을 보유하고 있는데, 이 중 상당 부분은 회사가 향후 협상이나 소송을 통해 이연 임대료 회수를 추진할 때 현금으로 전환해야 한다고 우리는 믿는다.

2020년 7월 7일, 2-20분기에 이어, SPG는 선순위 채권 판매로 20억 달러를 모았는데, 이 중 일부는 올해 말 만기가 돌아오는 특정 부채를 상환하는 데 사용되었다. 

이런 불확실한 시기 속에서 저금리 환경을 두드려 부채를 조달할 수 있는 능력이 대차대조표 강세에 반영된다. 

대차대조표상의 추가 부채는 일부 우려를 불러일으키지만 SPG는 부채 만기를 유리하게 구조화함으로써 대차대조표를 잘 관리해 왔다.

 

 

전반적으로 탄탄한 대차대조표와 가용 자본자원으로 SPG가 현재의 불확실성을 효율적으로 헤쳐나가고 현재의 운영환경으로 인한 시장 이탈에 따른 기회를 활용할 수 있을 것으로 확신한다.

소득지향적 투자자는 일반적으로 리츠를 소유하고 있는데, 이는 리츠가 운용구조에 따라 과세소득의 최소 90%를 주주에게 배당금으로 지급해야 하기 때문이다.

대유행으로 인한 불확실성 속에 많은 소매 리츠들이 배당금 지급을 줄이거나 중단했다.

그러나 SPG는 주주들에게 정기적인 배당금 지급을 계속하겠다는 의사를 분명히 했다.

다음은 데이비드 사이먼 회장 겸 CEO가 1-20분기 실적 컨퍼런스 콜에서 발표한 성명이다.

"2020년에는 과세소득의 최소 100%를 현금으로 지급할 것으로 예상한다. 참고로 보통주 배당금을 50% 이상 정지하거나 감액한 공기업은 175개가 넘는다. 우리는 그런 회사들 중 하나가 되지 않을 것이다."

다른 소매 리츠와 마찬가지로, 대유행은 SPG의 최근 분기별 배당금도 한 입 베어먹었다. 

SPG는 2분기 동안 배당금을 2.10달러에서 1.30달러로 약 38% 줄임으로써 FFO의 61%인 주당 2.12달러의 지급 비율을 시사했다. 

이를 2019년 배당성향 69%와 비교하면 거시적인 상황을 감안하면 다소 보수적인 분위기다. 

그러나 SPG는 2020년 남은 기간 동안 정기적인 배당금을 투자자들에게 다시 보증했다. 

다음은 2분기 실적 컨퍼런스 콜에서 나온 사이먼의 성명이다.

"이사회는 9월 30일까지 3분기 배당을 선언할 것이며 우리는 2020년에 배당금을 위해 주당 최소 6달러의 현금을 지불할 것으로 예상한다."

전반적인 소매 리츠 배당금 지급 시나리오를 고려할 때, 우리는 수익률 관점에서 2020년도의 연간 6달러 배당이 여전히 매우 좋다고 생각한다.

이는 현재 주가에서는 8.6%의 수익률에 해당된다.

전염병이 발생하기 전 SPG의 역사적 배당수익률을 파헤치는 일부에서는 훨씬 낮은 배당수익률을 보였으며, 8.6%의 수익률로 이 회사의 주식은 매력적이다.

 

SPG가 임대료 지불을 보장하기 위해 이 어려움을 겪고 있는 소매상들을 매수한다는 통념이 널리 퍼져 있다.

그러나 SPG는 이러한 투자를 하는 이유는 가치를 보고 매우 짧은 기간 내에 상환할 것으로 예상하기 때문이라고 말한다.

파산한 소매상들의 인수를 매우 싼 가격에 이루어진 수익성 있는 투자라고 생각하는데, 그것은 물론, 생존할 수 있는 소매상들이 살아남아 임대료를 계속 지불할 수 있게 하고 있다.

또한 SPG는 영업이 안정화되고 "죽음의 계곡"을 지나면 이러한 투자를 매각함으로써 많은 자본이익을 창출할 수 있다.


Taubman Centers 인수 거래: SPG는 Taubman Centers를 인수하기 위한 36억 달러의 거래에서 벗어나기 위해 법적으로 노력하고 있으며, TCO가 대유행의 재정적 영향을 완화하는데 별 도움이 되지 않는다고 비난하고 있다. 

최근 보도와 같이 법원은 올해 11월 중순에 두 회사에 배심 재판을 준비하라고 명령했다. 

이번 소송으로 SPG가 더 좋은 인수 가격을 받으려고 한다는 소문도 있다. 

SPG가 더 좋은 가격을 받든 안 받든 별개의 문제로 양사가 어느 정도 금전적 영향을 미칠지는 오래 끌어내기 힘든 법정 싸움이 될 것이다.

아마존 관련 루머: 최근 WSJ 기사에 따르면, SPG는 아마존과 일부 앵커 백화점(아마도 폐쇄된 J.C.페니)의 전환 가능성을 모색하기 위해 협의를 진행해왔다.

아직 언급하기는 이르지만 아마존과의 거래가 성사될 경우 SPG가 가장 변동성이 적은 산업 리츠 사업 중 하나로 진입한 것으로 기록된다. 그러나 동사는 점포들을 창고로 전환하는 데 장애에 직면할 가능성이 높다.

지난 3월 코로나바이러스 셧다운제가 시행된 이후 전체 소매 리츠업종과 마찬가지로 SPG도 큰 폭의 매진을 기록했다. 지금까지 이 회사는 총 수익률 -51.16%를 달성했다. 다만 재개장 폭등과 긍정적인 소매 데이터 추세로 인해 대유행으로 인한 재정압박과 계속되는 불확실성으로 인해 하루아침에 코비드 전 수준으로 복귀하는 일은 없을 것이라는 점을 염두에 두고 SPG의 주가는 계속 유의미한 근거를 마련할 것으로 보고 있다.

 

현재 가격인 70달러를 조금 넘는 SPG는 2020E FFO의 6.7배에 거래되는데 이는 불과 1년 전 거래했던 16배수보다 훨씬 낮은 수준이다. NAREIT가 분류한 SPG를 다른 쇼핑몰 집중 소매 리츠와 비교한 결과, 동종업계와 상대적인 프리미엄으로 거래되고 있음을 알 수 있다. 그러나, 그 동종 제품들 중 어느 것도 기초적인 기초와 관련하여 SPG와 비교하지 않는다. 예를 들어, 대차대조표에 약 270억 달러의 부채 부하에도 불구하고, SPG의 순/채무 대 NOI 비율은 또래에 비해 낮다. 또 이자보상비율도 매우 양호하게 유지하고 있으며, 대차대조표도 양질의 부동산 자산이 뒷받침되고 있다. 동사는 또한 많은 경쟁사들이 배당을 전면 중단한 환경에서도 건전한 배당을 지속하고 있다.

 

출처: Blue Harbinger Research, Yahoo Finance, Company data

 

코로나바이러스 대란이 가까운 시기와 중반에 SPG에 큰 영향을 미칠 가능성이 있지만, 우리는 그것이 폭풍우를 이겨낼 수 있는 좋은 위치라고 믿는다.

세입자 파산: SPG는 어려운 운영 환경 때문에 세입자가 임대 의무를 이행하지 못할 위험에 노출되어 있다. 

그러나, SPG의 다양화는 지역 전체와 세입자 모두에게 핵심 완화제다. 게다가, 배당이 양질의 자산에 의해 뒷받침되고 있기 때문에, 세입자 부도가 그것의 배당 안전을 위협할 가능성은 거의 없어 보인다. 그럼에도 불구하고, 이러한 세입자들 중 일부가 재정적인 어려움에 직면할 경우, 그것은 미래의 현금 흐름 중단으로 이어질 수 있다.

추가적으로 정부가 부과하는 봉쇄: 대부분의 SPG 세입자들은 필수적이지 않은 소매업 범주에 속해 있기 때문에, COVID-19 건수가 급격하게 증가할 경우 정부에 의해 부과되는 추가적인 봉쇄는 사업 폐쇄를 야기하고 회사의 현금 흐름에 악영향을 미칠 수 있다.

금리인상의위험: 미국 연방준비제도이사회(Fed·연준)는 금리를 본질적으로 0으로 낮췄고, 우리는 금리가 상대적으로 길들여질 것으로 예상하지만, 극적으로 상승하는 것은 도전을 불러일으킬 수 있다. 흔히 리츠가 채권의 대안으로 여겨지는 만큼 금리 인상은 리츠 수요 감소를 의미해 주가 하락을 유발할 수 있다.

소비자 지출에 대한 민감도: 국제통화기금(IMF) 등 유명 기관의 전망이 세계적인 불황을 가리키고 있는 상황에서 소비지출과 신뢰가 타격을 받고 소매업 중심의 리츠에 전반적으로 부정적일 것으로 본다. 하지만, SPG 사업의 탄력적인 성격은 그것이 어떤 침체도 이겨내는데 도움이 될 것이다. 비록 그 회사가 훨씬 더 좋은 위치에 있지만, 세계적인 불황은 회사의 수익에 타격을 줄 것 같다.

#출처 : investors.simon.com/static-files/07a02fbb-b756-4ac6-aaf8-6869df4bfe16

 

# 본 글은 주식 매수 매도 추천글이 아닙니다. 본 글에서 거론된 주식의 매수,매도는 투자자 본인의 판단이며 그 결과 또한 투자자 본인의 책임입니다.