리얼티인컴(O):월배당 리츠_미국주식x미국개미

 

선요약 : 월배당 리츠 대장님 리얼티인컴(O)으로 미국 건물주가 되보는건 어떨까?

시대가 어려워질 때도 믿을 만한 배당금 지급자를 찾는 투자자들은 리츠 대장인 리얼티인컴(O)이 어떨까?

 

세계 경제는 2020년 초 코로나바이러스(Coronavirus)가 전 세계에 퍼지면서 미국에서 갑자기 폭락장이 시작되면서 큰 타격을 입었다. 

 

Realty Income은 1969년에 설립되었으며 샌디에이고에 본사를 두고 있다.

 

월배당으로 유명하고, 성공적인 배당 성장 이력과 월별 배당금 지급으로 유명해진 소매 중심 리츠다.

 

충격에 면역이 되지는 않았지만 리얼티인컴(O)은 매달 배당금을 차질 없이 지급했다.

심지어 지급액까지 늘렸다.

다음 시장 붕괴에 대해 걱정하는 배당 투자자들은 리얼티인컴(O)을 사는 것을 고려해야 한다.

단지 한 가지 핵심 이슈를 이해해야 한다.

리얼티인컴(O)은 장기 임대가 있는 단독 임대 부동산을 소유하고 있어 임차인이 입주하는 건물의 비용의 대부분을 부담해야 한다. 

 

부동산에 투자하는 것은 상당히 보수적인 방법이다.

이러한 거래는 결국 다른 무엇보다도 금융 약정에 가까운데, 중요한 부동산을 가진 회사가 매각대금을 통해 현금을 조달하려고 하는 것으로 보인다.

본질적으로 중요한 재산에 대한 접근을 유지하기 위해 매도인은 즉시 장기 임대차계약에 서명한다.

임대료에는 보통 정기적인 임대료 인상이 포함된다.

 

모든 거래가 잘 풀리는 것은 아니지만, 이러한 부동산들은 보통 임대인들에게 매우 중요하다. 

따라서, 2020년 초처럼 힘든 시기가 닥치면, 임대인들은 임대료를 지불하기 위해 할 수 있는 모든 것을 할 것이고, 아니면 거래를 성사시키기 위해 노력할 것이다. 

최악의 COVID-19 침체기에 리얼티인컴 소득의 임대료 징수율은 80%대 초반으로 떨어졌다. 

그러나 9월까지 징수율은 약 94%로 개선되었다. 

하지만 코로나19의 심각성과 비필수적인 사업을 접고

소비자들 사이의 사회적 거리를 강제하려는 정부의 조치를 감안해도, 리얼티인컴은 상당한 힘을 보이고 있다.

이를 뒷받침하는 것은 리얼티인컴(O)이 2020년 상반기에 각각 배당금을 늘리기로 한 결정이었다. 

간단히 말해서, Realty Income은 역경을 이겨낼 수 있다는 것을 증명했다. 

연간 배당금 인상 연수가 27년인 것도 이 때문이다. 

 

리얼티인컴 배당금 증가 _ 출처:seekingalpha

리얼티인컴(O)의 배당 수익률은 대략 4.6%이다. 이는 평균 REIT 수익률보다 높은 수치다.

그러나, 그것은 리얼티인컴(O)의 역사적 수익률 범위의 낮은 끝을 향해 있다.

지난 10년 동안 수익률이 눈에 띄게 낮아졌다.

사실 지금의 수익률은 지난 10년을 보면 아마 중간일 것이다. 

시장 혼란과 그것이 포트폴리오에서 창출하는 수입에 미칠 수 있는 영향에 대해 걱정한다면,

역경을 헤쳐온 Realty Income의 인상적인 역사는 가치가 있을 수 있다.

이 리츠를 소유하는 특권에 대해 프리미엄을 지불하고 있다는 것을 알아야 한다.

 

완벽한 것은 없다.

모든 기업은 결함을 가지고 있기 때문에 모든 투자는 절충이다. 

리얼티인컴(O)의 가장 큰 문제는 투자자들이 리츠가 잘 운영되고 있다는 것을 잘 알고 있고, 그에 따라 주식을 매수했다는 것이다. 

그것은 시장이 엄청난 혼란 상태에 있을 때를 제외하고는 결코 싸지 않기 때문에, 

그 시점에서 사는 것이 오늘 사는 것보다 분명히 더 나을 것이다. 

그러나 세상이 무너지는 것처럼 보일 때는 매수를 하기가 어렵다...

그래서 꾸준한 배당금 지급자를 찾는 보수적인 투자자들에게는 고려해 볼 만하지만,

난 개인적으로 리츠는... 좀 안하게 된다...

 

 

투입주기업으로는 월그린스, 세븐일레븐, 페덱스, 달러 제너럴, 샘스클럽, 크로거, CVS 약국, 서클K, 홈디포 등이 있다. 

 

위의 차트는 각 세입자가 얼마나 많은 총 임대료를 부담하는지 보여준다. 예를 들어 월그린스가 연간 임대료의 5.7%, 세븐일레븐 5.1%, 페덱스가 4.4%를 창출하는 것이다.

 

그런데 여기서 마음에 걸리는게 AMC 같은 극장이다...

 

 

2019년 9월 30일에 종료된 첫 9개월 동안 부동산 소득은 10억 9400만 달러의 임대료와 3억 7,720만 달러의 순이익으로 양호한 28%의 순이익 마진을 시사했다. 매출은 9억8530만 달러로 지난해 같은 기간(2018년 9월 30일)보다 11% 성장했다.

지난 10년간 경영진은 2010년 3억3330만 달러였던 수익을 2019년 10억9400만 달러로 늘렸는데, 이는 복합적인 연간 성장률(CAGR) 12.6%를 의미한다. 이것은 매우 강한 수익률이고 투자자들은 그 회사의 주식에 엄청난 가격 상승으로 보상을 해 주었다.

실제로 지난 23년간 리얼티 수익은 3.6% 성장한 다른 리츠에 비해 과거 연 평균 5.1%로 주당 수익을 성장시켰다.

지난 23년 중 22년 만에 플러스 실적 성장을 달성해 경이적인 기록이다. 아래 첨부된 도표는 회사의 투자자 팩트 시트 페이지의 스크린샷을 보여준다.

 

 

뉴욕증권거래소의 주식거래에서 리얼티인컴은 260억 달러의 시가총액을 자랑하며 3.5%의 배당수익률을 기록하고 있다. 이 수익률은 S&P 500의 수익률 1.8% 또는 XLRE ETF의 수익률 2.8%보다 170 베이시스 포인트 높다.

경영진은 임대료 징수액의 연간 변동성을 낮춰 리스크가 낮은 사업으로 만들기 위한 조치를 취했다. 회사 현황표에서 이 도표에 따르면 입주물량이 96% 이하로 떨어진 적은 없다. 또 같은 점포 임대료 증가율이 2013년 이후 평균 1%에 달해 꽤 좋은 실적을 내고 있다.

각 점포에서 가장 높은 수익률과 임대료를 달성하기 위해 경영진은 수익성, 업계 동향, 선별적 언더라이징 등을 토대로 각 입주자를 꼼꼼히 가려낸다.

 

Amazon Proof (아마존 방어력? 아마존에서 팔 수 없는 물건을 파는것 같은 경쟁력)

주가 급상승과 S&P 500대 실적에 따른 이 회사의 성공 비결은 무엇일까? 그 회사는 본질적으로 "Amazon Proof"인 상업용 부동산을 잘 취득한다. 다음으로 '서비스 지향적' 사업인 임차인에게 임대하고, 비배출성이며, 가격대가 낮은 임차인에게 임대한다.

세븐일레븐이나 서클케이 편의점이나 달러 스토어, 패밀리 달러나 달러 트리를 생각해 보라. 이러한 입주자들 사이에서 공통적인 것은 서비스 지향적이고 쇼핑이 빠르다는 것이다. 고객은 아마존에서 게토레이 음료를 사길 기다릴 수 없다. 그들은 쇼핑하기 위해 세븐일레븐이나 달러 스토어에 뛰어들 것이다.

이 회사는 또한 CVS 약국이나 월그린스와 같은 사업체에도 임대한다. 다시 말하지만, 아마존에서 당신의 처방전을 쇼핑하는 것은 어렵기 때문에 소비자들은 약사로부터 조언을 받고 소매 약국에서 처방전을 받는 것을 가장 좋아할 것이다.

Amazon Proof이 되는 다른 서비스 지향 세입자들로는 AMC Theatres와 Regal Cinemas뿐만 아니라 Lifetime과 LA Fitness와 같은 피트니스 클럽이 있다.

 

 

 

 

# 본 글은 주식 매수 매도 추천글이 아닙니다. 본 글에서 거론된 주식의 매수,매도는 투자자 본인의 판단이며 그 결과 또한 투자자 본인의 책임입니다.