리얼티인컴(O):52주 신저가 갱신! 계속 모아야할까?

 

 

선요약 : 리얼티인컴 (티커:O)의 배당성장(=배당금 증가)이 지속되고 있음. 부채의 92%가 고정금리로 금리 상승에 방어가 됨. 현재 시가배당률 5.96% (배당지급시기:매월)

 

 

Realty Income(NYSE:O)은 블루칩 REIT 중 가장 블루칩 중 하나이며 투자자들에게 강력한 비즈니스 모델과 대차대조표를 바탕으로 매력적인 현재 배당 수익률과 25년이 넘는 연속 배당 성장을 제공합니다. 하지만, 치솟는 이자율로 인해 작년 8월부터 주가가 크게 하락했습니다.

 

그렇긴 하지만, 다른 동료들, 특히 WP Carey(티커:WPC)가 높은 자본 비용과 새로운 상업용 부동산 역풍으로 인해 흔들리는 와중에도 펀더멘털은 여전히 ​​견고합니다.

WPC와 같은 경쟁업체가 어려움을 겪고 있는 시기에, 리얼티인컴(티커:O) 주식이 왜 그렇게 매력적인 주식이라고 생각하는지 논의할 것입니다.

 

 

#1. 신중한 O의 포트폴리오

리얼티인컴의 Top20 클라이언트_출처:https://www.realtyincome.com

WPC는 오피스 포트폴리오를 분할하고 매각하여 그 과정에서 배당금을 삭감할 것이라고 발표했습니다.

배당금을 삭감한 이유는 사무실 포트폴리오가 임대료의 ~16%를 차지하기 때문입니다.

따라서 이러한 사무실 자산 매각으로 인한 주당 AFFO 손실이 WPC 경영진의 희망과 결합되었습니다.

지불금 비율을 낮추기 위해 강제로 손을 뻗고 있습니다.

반면 리얼티인컴(티커:O)은 얼마 전 오피스를 분사하면서도 배당금은 그대로 유지했습니다.

그 이유는 O의 규모가 충분히 크고, 배당성향도 그 과정에서 배당금을 삭감할 필요를 느끼지 않을 정도로 신중한 수준으로 유지되었기 때문입니다.

게다가 자본비용이 지금보다 낮았던 시절에 이들 자산을 분사했습니다.

 

더욱이 지난 몇 년 동안 리얼티인컴(티커:O)은 주로 불황에 강하고 전자상거래 역풍에 강한 자산을 획득하는 데 중점을 두어 현재 임대료의 92%가 이러한 유형의 임차인에게서 발생하고 40% 이상이 투자 등급 임차인에게서 발생합니다.

그 결과, 2008~2010년의 심각한 불황, 2020년의 코로나19 봉쇄, 그리고 지난 5년간의 소매업 대재앙 속에서도 O의 점유율은 극도로 높은 수준을 유지했습니다

(리얼티인컴(티커:O)은 과거 평균 98.2%, 전체 평균 96.6%를 자랑합니다). 

 

WPC는 산업용 부동산에 대한 노출이 우수하여 리얼티인컴(티커:O)보다 더 강력한 포트폴리오를 가지고 있다고 많은 사람들이 보았지만,

사무실 부동산에 대한 노출이 더 많고 해당 부문에서 서둘러 퇴출하는 것은 결국 배당금에 대한 아킬레스건이 되었습니다.

대조적으로, 리얼티인컴(티커:O)읜 신중한 포트폴리오 관리는 여러 역풍 기간 동안 일관된 성과를 이끌어냈습니다.

 

 

 

#2. 리얼티인컴(티커:O)의 자본 관리 비용은 동급 최고 수준입니다.

O는 수년에 걸쳐 포트폴리오를 매우 잘 관리했을 뿐만 아니라 많은 동료 기업보다 자본 비용을 더 잘 관리했습니다.

부문 최고의 A- 신용 등급을 획득하기 위해 레버리지 지표를 관리하는 것, NAV에 대한 건전한 프리미엄으로 기회주의적으로 신주 발행, 지급 비율을 신중하게 관리하고 매력적인 조건과 고정 이자율로 부채를 고정하는 것 사이에서 O는 배당 성장을 계속 촉진할 수 있도록 항상 충분한 자본을 보유하고 있는지 확인했습니다.

 

O의 레버리지 비율은 5.3배로, 레버리지 비율이 5.7배인 WPC와 같은 동종업체보다 약간 낮습니다.

이로 인해 주당 NAV와 주당 AFFO는 지난 2년 반 동안 경험했던 것과 같은 급격한 금리 인상에 더욱 저항하게 됩니다.

더욱이 최근 몇 년간 지급 비율을 76%-79%의 건전한 범위로 유지하기 위해 주의를 기울였습니다.

이로 인해 많은 동종 기업(신용 등급 A-등급 덕분에)보다 낮은 비용의 부채에 대한 접근 및 포트폴리오 성장을 지속하기 위한 기회주의적 신규 지분 발행과 함께 많은 자본을 유지하게 되었습니다.

O는 이미 거대한 부동산 포트폴리오를 보유하고 있음에도 불구하고 주당 한 자릿수 AFFO CAGR을 생성할 수 있었습니다.

 

마지막으로 O는 보수적인 부채 관리에 중점을 두어 현재 금리 상승기를 잘 극복하고 있습니다.

상당히 낮은 레버리지 비율 외에도 부채에 대한 보수적인 가중 평균 만기 기간은 6.7년이며(예를 들어 WPC의 가중 평균 만기 기간인 3.9년보다 훨씬 길다) 부채의 92%가 고정 금리입니다.

이자율 상승에 대한 좋은 방어력이 있습니다.

더욱이, 부채의 96%가 무담보이기 때문에, 엄청난 양의 미개척 유동성 풀을 보유하고 있습니다.

 

 

 

 

#3. O 주식의 가치 평가는 건강한 안전 마진을 제공합니다

수년에 걸쳐 수많은 역풍과 도전을 견뎌온 강력한 대차대조표와 부동산 포트폴리오가 제공하는 안전성 외에도 O 주식의 현재 가치 평가는 투자자들에게 장기적인 가치 파괴에 대한 원금에 대한 추가적인 안전성을 제공합니다.

이자율이 최고점에 가까워지거나 최고점에 도달할 가능성이 있는 지금은 민간 시장 가치(예: 순자산 가치 또는 "NAV")보다 할인된 가격으로 정말 훌륭한 부동산 사업을 구매할 수 있는 좋은 시기인 것 같습니다.

O는 일반적으로 NAV 대비 ~1.2배 프리미엄으로 거래되고 있음에도 불구하고 현재 NAV 대비 9% 할인된 가격으로 거래되고 있습니다.

또한 일반적인 평균인 ~19배에 비해 EV/EBITDA는 15.11배이며, 일반적으로 AFFO의 18배 배수로 거래됨에도 불구하고 P/AFFO는 13.24입니다.

마지막으로 NTM 배당수익률 5.8%는 역사적 평균인 ~4.5%를 훨씬 웃도는 수치입니다.

 

RISK는?

O의 배당금은 탄탄한 기반 위에 있고 가까운 미래에도 계속 성장할 가능성이 있는 것으로 보이지만,

주주들은 모든 상장 기업과 마찬가지로 단기적으로 원금 손실이 발생할 위험이 매우 높다는 점을 명심해야 합니다.

금리는 O의 내재 가치에 가장 큰 위험을 초래합니다.

금리는 파월의 손에...

금리가 더 오랫동안 높은 수준으로 유지된다면,,,,특히 금리가 더 상승한다면 O 주식은 향후 추가 하락세를 겪을 가능성이 높습니다.

 

 

결론

매우 강력한 펀더멘털, 낮은 위험, 그리 멀지 않은 미래에 금리 역전으로 인한 잠재적인 상승 촉매제를 통해 지금은 SWAN처럼 보이는 동료들이 있는 시점에 이 SWAN REIT를 두 배로 늘릴 수 있는 좋은 시기인 것 같습니다.

배당금 뒤에 흔들리지 않는 경영진, 비즈니스 모델 및 대차대조표를 원하는 투자자에게는 리얼티인컴(티커:O)의 수량을 늘리기 좋은 시기가 아닐까 하는 느낌입니다.

 

 

 

# 반박시 선생님 의견이 맞습니다.

# 본 글은 주식의 매수, 매도 추천글이 아닙니다. 따라서, 본 글에서 거론된 주식의 매수, 매도는 투자자 본인의 판단이며, 그 결과 또한 투자자 본인의 책임입니다.

# Disclaimer: The information contained herein is for informational purposes only. Nothing in this article should be taken as a solicitation to purchase or sell securities.

 

 

 

 

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