최고의 미국 헬스케어 리츠 Top4 비교_미국주식x미국개미

 

 

선요약 : 최고의 미국 헬스케어 리츠 Top4 주가전망, 배당정보, 비교 - 웰타워 $WELL , 벤타스 $VTR , 헬스피크프로퍼티즈 $PEAK , 오메가헬스케어인베스터스 $OHI

 

헬스케어(=건강관리)는 향후 수십 년 동안 높은 속도로 성장할 가능성이 있는 산업입니다.

이 산업 성장 뒤에는 여러 가지 추진 요인이 있으며 가장 큰 촉매는 미국 인구의 고령화입니다.

고령 인구가 증가하고 있으며 젊은 세대보다 훨씬 더 많은 의료비를 지출할 것으로 예상됩니다.

전반적으로 이것은 향후 수십 년 동안 의료 지출의 지속적인 성장으로 이어질 것입니다.
투자자가 이러한 추세를 활용할 수 있는 한 가지 방법은 리츠(REITs)라고도 하는 부동산 투자 신탁을 이용하는 것입니다.

현명한 투자자는 이러한 추세에서 이익을 얻을 수 있는 방법에 대해 생각할 것입니다.

첫번째 방법은 헬스케어 주식을 매수하는 것입니다.

아마도, 애벗래버라토리 Abbott Laboratories(ABT)와 같은 의료 기기 제조업체나,

존슨앤존슨즈 Johnson & Johnson(JNJ)같은 의료 대기업일수도 있습니다.
둘 다 우수한 회사이자 최고의 배당 성장주입니다.

그러나 더 높은 수익률을 원하는 배당투자자에게는 더 좋은 방법이 있습니다.

헬스케어 리츠를 매수하면 규제 불확실성이 크지 않고, 현재 소득에 대한 더 높은 잠재력이 있는,

이 인구 통계학적 변화에 유익한 노출을 제공할 것입니다.

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리츠(REIT)의 장점

부동산 투자 신탁(Real Estate Investment Trust, 줄여서 REITs)은 지난 몇 년 동안 배당투자자들에게 점점 인기를 얻고 있습니다. 

배당 투자자에게 REIT는 여러 가지 매력적인 특성을 가지고 있습니다. 

가장 주목할만한 것은 배당 요건입니다.

REIT는 법적으로 수익의 90%(또는 그 이상)를 보유자에게 분배해야 합니다.

이로 인해 REITs가 빠른 비즈니스 성장을 실현하는 것이 더 어려워지지만 일반적으로 현재 배당소득을 찾는 투자자에게 이익이 되는 높은 수익률을 유도합니다.

따라서 리츠는 5% 이상의 높은 배당수익률을 보이는 것이 일반적입니.

그리고 많은 고품질 REITs도 정기적인 배당 성장을 제공합니다.

예를 들어 독점적인 배당금 귀족 목록에는 Essex Property Trust(ESS), Realty Income(O) 및 Federal Realty Investment Trust(FRT)의 세 가지 REIT가 있습니다.

배당귀족에는 S&P 500 지수 내에서 각각 최소 25년 연속 배당금을 인상한 65개 기업만 포함됩니다.
실제로 Federal Realty는 50년 이상 연속으로 배당금을 인상했기 때문에 배당왕(배당킹)의 회원입니다.

높은 수익률과 배당 성장 외에도 REIT는 부동산을 소유하지 않고도, 부동산에 노출될 수 있는 기회를 제공하기 때문에 지난 몇 년 동안 인기를 얻었습니다. 물리적 부동산에 투자하는 것은 낮은 유동성을 수반하는 시간 집약적이고 비용이 많이 듭니다. 

반면 리츠(REIT)는 매수 버튼만 누르면 됩니다.

 

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그런데 말입니다. 왜 헬스케어 리츠인가?

REITs에는 다양한 산업이 있습니다. 

예를 들어 소매 리츠, 사무실 리츠, 데이터 센터 리츠, 주거 및 상업용 주택 리츠, 모기지 리츠 등이 있습니다.

의료 리츠는 업계가 주요 추세의 혜택을 받을 것이기 때문에 소득 투자자에게 특히 매력적입니다. 

미국은 인구 구성이 고령화 인구입니다.

헬스케어 REIT의 거물 Welltower(WELL)에 따르면,

미국의 80세 이상 연령대는 10년 말까지 연평균 3.6%씩 성장할 것으로 예상됩니다.

영국과 캐나다에서도 이 연령대에서 3% 이상의 성장률이 예상됩니다.

 

Source:   Investor Presentation

 

또한 나이가 많은 인구는 젊은 사람들보다 의료에 훨씬 더 많은 돈을 지출합니다.

1인당 기준으로 85세 이상 인구는 개인 건강 관리에 미국 평균의 4배 이상을 지출합니다.

현재 4개의 대형 헬스케어 리츠가 있으며 그 규모는 나머지 업계와 차별화됩니다. 

이러한 REIT는 다음과 같습니다.

- Welltower, Inc.(HCN): 시가 총액 350억 달러
- Ventas, Inc.(VTR): 시가총액 210억 달러
- Healthpeak Properties(PEAK): 시가총액 190억 달러
- Omega Healthcare Investors(OHI): 시가 총액 78억 달러

 

헬스케어 리츠 대장 Top4 에 대해 알아봅시다.

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헬스케어리츠 #1: 웰타워 Welltower (티커:WELL)

이 리츠는 1970년에 설립되었으며 현재 미국에서 가장 큰 REIT중 하나입니다.
아래는 Welltower의 포트폴리오입니다.

Source:   Investor Presentation

 

2021년 2분기에 Welltower는 정규화된 주당 FFO*를 $0.79로 보고한 반면, Seniors Housing Operating 포트폴리오 점유율은 190bp 증가했습니다.

 

[*FFO 뜻 : Funds From Operation  /  FFO = 당기순이익 + 감가상각비 - 자산매각수익 ]

Welltower는 2분기에 15억 달러의 총 투자를 완료했습니다.

Welltower는 포트폴리오를 재배치하면서 COVID-19 영향을 받아 배당금을 30% 삭감했습니다. 

새로운 약 80%의 분배금 비율(FFO 측면에서)은 앞으로 배당금을 더 잘 보호해야 합니다.

Welltower는 2024년까지 중요한 선순위 무담보 채권 만기가 없다고 보고했습니다.

 

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헬스케어 리츠 #2: 벤타스 Ventas (티커:VTR)

벤타스 Ventas는 미국, 캐나다 및 영국에 약 1,200개의 자산을 보유한 미국 최대 의료 REIT 중 하나입니다.
Ventas는 규모와 업계 입지로 인해 유리한 추세의 이점을 누리고 있습니다. 

베이비붐 세대가 고령화되고 평균 수명이 연장됨에 따라 미국의 고령 인구는 향후 몇 년 동안 크게 증가할 것으로 예상됩니다. 

75세 이상 연령층은 2030년까지 매년 6%씩 성장할 것으로 예상됩니다.

또한 이 연령대는 평균 순자산이 $640K를 초과하므로 막대한 지출력을 가지고 있습니다. 

이러한 추세 덕분에 의료 지출은 2024년까지 매년 5.8%씩 성장할 것으로 예상됩니다.

한편, 벤타스는 현재 몇 가지 어려움을 겪고 있다. 

회사는 2017년 의료 청구 절차 변경으로 인해 전문 간호 시설의 상당 부분을 매각했습니다. 

결과적으로 이러한 시설은 사실 Ventas 총 자산의 1%에 불과합니다. 

또한 REIT는 여러 주요 시장(Atlanta, Dallas 및 Chicago)에서 치열한 경쟁을 경험하고 있습니다.

결과적으로 6년 연속 FFO(운영 자금 조달)를 늘리지 못했습니다. 

근본적인 문제와 높은 부채 부담을 감안할 때 배당금은 최근 -43% 감소했습니다.

다행히 Ventas의 실적은 2분기에 개선되었습니다.

 

Source:   Investor Presentation

 

정규화된 주당 FFO는 작년 같은 분기에 비해 가장 최근 분기에 5% 하락했습니다. 

다만, 동일점포 현금 NOI**는 전분기 대비 3% 증가하며 1년 내내 가속화되는 모멘텀을 보여주고 있다.

 

[**NOI : 순영업이익(Net Operating Income: 공실면적 제외한 임대면적으로부터 발생하는 유효총수입에서 관리비용을 공제한 후의 수익)]

2021년 2분기 이후 Ventas는 순 부채 대 조정 추정 EBITDA 비율이 7.0배라고 보고했습니다.

이것은 회사가 향후 몇 년 동안 줄이기 위해 노력할 높은 수준의 부채입니다.

 

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헬스케어 리츠 #3: 헬스피크 프로퍼티즈 Healthpeak Properties (티커:PEAK)

헬스피크프로퍼티즈 Healthpeak Properties는 이전에 HCP로 알려졌습니다.

2019년 10월 30일 HCP는 포트폴리오 개혁 노력의 정점을 반영하기 위해 이름을 Healthpeak Properties로, 티커를 HCP에서 PEAK로 변경했습니다.

Healthpeak Properties는 620개 이상의 자산을 보유한 미국 최대 의료 REIT입니다. S&P 500에 포함된 최초의 헬스케어 REIT였습니다.

34세의 REIT는 생명 과학 시설, 노인 주택 및 의료 기관에 투자하며 포트폴리오의 97%는 개인이 지불하는 소스를 기반으로 합니다.

Source:   Investor Presentation

 

2021년 2분기에 조정 FFO는 주당 0.40달러에 이르렀고 전체 동일 매장 포트폴리오 현금 NOI는 1.2% 증가했습니다. 

앞으로의 성장은 임대 증가와 부동산 취득에서 비롯될 것입니다. 

이 회사는 지난 분기 인수에 4억 2,500만 달러를 지출했습니다.

 

Healthpeak Properties의 실적은 지난 5년 동안 좋지 않았으며 REIT는 올해 배당금을 -19% 삭감했습니다.
지난 10년 동안 REIT의 두 번째 배당금 삭감인 만큼, REIT가 침체에 취약하다는 것은 분명합니다.
배당금 삭감 후에도 배당성향은 높게 유지되는 반면 REIT는 향후 몇 년 동안 부채 만기 일정이 빡빡합니다.

 

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헬스케어 리츠 #4: 오메가 헬스케어 인베스터스 Omega Healthcare Investors (티커:OHI)

오메가헬스케어인베스터즈 Omega Healthcare Investors는 최고의 전문 간호 중심 의료 REIT 중 하나입니다.

또한 연간 수익의 약 20%를 노인 주택 개발에서 창출합니다.

회사의 세 가지 주요 판매 포인트는 재무, 포트폴리오 및 관리 강점입니다. 특히 Omega는 전문 간호 시설의 선두 주자입니다.

Source:   Investor Presentation

 

OHI는 최근 코로나바이러스 대유행에 맞서 회복력을 보여준 2분기 실적을 보고했습니다. 

주당 조정 FFO $0.85는 전년 대비 4.9% 증가했습니다. 

Omega는 해당 분기에 계약상 임대료 및 모기지 지불액의 99% 이상을 회수했습니다.

포트폴리오는 유리한 단기 공급 및 수요 전망으로부터 이익을 얻습니다. 

또한 다가오는 리스 만료 또는 리스 갱신 위험이 없으며 강력한 지리적 및 운영자 다양화(40개 주 및 영국에 걸쳐 71개 운영자)의 강력함이 있습니다.

Omega는 또한 BBB-의 투자 등급 신용 등급을 가지고 있습니다.

인수는 회사의 성장을 가속화하는 데 도움이 됩니다. 

Omega는 2021년 상반기에 인수에 6억 달러 이상을 투자했습니다.

 

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밸류에이션 비교

REIT는 회계 관점에서 회사의 수익에 영향을 미치는 많은 비현금 비용(감가상각 및 상각같은)에 노출된다는 점에서 독특합니다.

결과적으로 가격 대비 수익 비율과 같은 전통적인 평가 기법은 REIT를 평가하는 데 효과적이지 않습니다.

가장 쉬운 대안 중 하나는 REIT의 현재 배당 수익률을 역사적 배당 수익률과 비교하는 것입니다. 

현재 배당 수익률이 평균보다 높으면 REIT가 저평가상태인 것입니다.

이러한 규칙을 염두에 두고 역사적 평균과 비교하여 이 네 가지 REIT 각각의 배당 수익률을 고려해 보겠습니다.

 

• 웰타워 Welltower: 현재 배당 수익률 2.9% < 10년 평균 4.9%
• 벤타스 Ventas: 3.3%의 현재 배당 수익률 < 10년 평균 4.6%
• 헬스피크 Healthpeak properties: 3.4%의 현재 배당 수익률 < 10년 평균 5.2%
• 오메가헬스케어 Omega Healthcare Investors: 현재 배당 수익률 8.2% > 10년 평균 7.1%

이 데이터를 알면 이러한 REIT의 현재 주가와 관련된 프리미엄 또는 할인을 쉽게 계산할 수 있습니다. 

이는 10년 평균 배당수익률이 회사 주가가 적정주가에 근접할 때 발생한다는 가정 하에 이뤄진 것입니다.
물론 다른 요인도 작용합니다.

예를 들어 Welltower, Ventas 및 Healthpeak Properties는 2020년 초부터 배당금을 모두 삭감했습니다.

배당수익률을 보면 Welltower, Ventas 및 Healthpeak Properties가 프리미엄에 거래되고 있는 반면,

Omega Healthcare는 할인 거래되고 있는 것으로 보입니다.

따라서 오메가헬스케어는 현재 가장 매력적으로 평가받고 있습니다.

REIT 평가를 분석하는 또 다른 방법은 P/FFO 비율입니다. 

Welltower, Ventas, Healthpeak Properties 및 Omega는 각각 26.1, 18.7, 22.1 및 9.9의 2021 P/FFO 비율로 거래되고 있습니다. 

또한 Omega는 P/FFO 기준으로도 가장 매력적인 헬스케어 REIT인 것으로 보입니다.

 

결론

현재 헬스케어 리츠는 매우 유리한 위치에 있습니다. 

미국의 고령화 인구와 그에 따른 의료 비용은 앞으로 몇 년 동안 이러한 회사에 많은 새로운 비즈니스를 창출할 것입니다.
위의 헬스케어리츠 4개 회사 각각은 이러한 추세의 혜택을 받을 것이지만 특히 한 회사가 눈에 띕니다.
Omega Healthcare Investors는 인상적인 배당 기록을 가지고 있습니다.

4개 중 배당 수익률이 가장 높으며 코로나바이러스 전염병 동안 배당금을 삭감하지 않은 유일한 기업입니다.

의료 산업에서 유리한 거시적 추세에 노출하려는 투자자는 이 REIT를 포트폴리오에 추가하는 것을 고려해야 합니다.

 

 

#출처 : suredividend

 

 

오메가헬스케어인베스터스(티커:OHI)배당정보요약: 주가 $32.74/1주, 배당금 $2.68/년, 분기배당(2,5,8,11월), 배당률 8.19%

배당금	배당락일	배당지급일	배당 주기
$0.67	2021-07-30	2021-08-13	quarterly
$0.67	2021-04-30	2021-05-17	quarterly
$0.67	2021-02-05	2021-02-16	quarterly
$0.67	2020-10-30	2020-11-16	quarterly
$0.67	2020-07-30	2020-08-14	quarterly
$0.67	2020-04-29	2020-05-15	quarterly
$0.67	2020-01-30	2020-02-14	quarterly
$0.67	2019-10-30	2019-11-15	quarterly
$0.66	2019-07-30	2019-08-15	quarterly
$0.66	2019-04-29	2019-05-15	quarterly
$0.66	2019-01-30	2019-02-15	quarterly

 

# 본 글은 주식의 매수, 매도 추천글이 아닙니다. 따라서, 본 글에서 거론된 주식의 매수, 매도는 투자자 본인의 판단이며, 그 결과 또한 투자자 본인의 책임입니다.

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